Как проверить смету подрядчика: признаки завышения

С чего начать проверку

Прежде чем вникать в цифры, оцените смету в целом. Хорошая смета читается: в ней есть разделы, единицы измерения, объёмы и цены за единицу, материалы отделены от работ или хотя бы явно указаны. Даже не будучи сметчиком, вы должны понимать по каждой строке, что именно будет сделано и в каком количестве. Если вместо этого вы видите десяток строк вида «Общестроительные работы — 1 компл.», проверять нечего: такую смету нужно просить переделать.

Затем убедитесь, что смета составлена по вашему проекту или по согласованному заданию. Частая ситуация: подрядчик берёт смету с похожего объекта и меняет в ней цифры. Признаки — работы, которых у вас нет (например, демонтаж стяжки в новостройке), или материалы, которые вы не выбирали.

• есть ли в смете дата и привязка к проекту или техзаданию;
• разбита ли смета на разделы по этапам или конструктивам;
• указаны ли объёмы и единицы измерения для каждой позиции;
• видно ли, что входит в стоимость: работы, материалы, доставка, вывоз мусора;
• указано ли, начислен ли НДС и по какой ставке.

Проверка объёмов: самый важный шаг

Большая часть завышений прячется не в ценах, а в объёмах. Цену за квадратный метр штукатурки вы легко сравните с рынком, а вот то, что площадь стен в смете на 30% больше реальной, заметить сложнее.

Для проверки нужна собственная ведомость объёмов: площади полов, стен за вычетом проёмов, потолков, периметры помещений, количество точек электрики и сантехники. Для строительства — объёмы по чертежам: кубатура бетона, масса арматуры, площадь кровли по скатам. Сравните 10–15 самых дорогих позиций сметы с вашими цифрами. Если расхождения есть уже здесь, смета требует полной проверки.

Обращайте внимание и на обратную ситуацию — заниженные объёмы. Смета, в которой не хватает работ или материалов, выглядит дешевле конкурентов, но разница всплывает уже на объекте в виде «дополнительных работ», от которых сложно отказаться. Заниженная смета опаснее завышенной: её трудно заметить при сравнении предложений.

12 признаков завышения сметы

Ниже — признаки, которые мы чаще всего находим при проверке смет. Каждый по отдельности может объясняться технологией, но несколько сразу — серьёзный повод для вопросов.

1. площадь стен посчитана без вычета окон и дверей;
2. одна и та же работа повторяется в разных разделах;
3. в позиции «под ключ» и отдельной строкой указаны одни и те же операции (например, грунтовка);
4. объёмы материалов превышают нормы расхода с разумным запасом;
5. толщина слоёв (стяжки, штукатурки) завышена относительно перепадов;
6. необоснованные повышающие коэффициенты: «за сложность», «за высоту», «за стеснённость»;
7. укрупнённые позиции без объёмов: «электрика — комплект», «прочие работы»;
8. транспортные расходы и вывоз мусора указаны несколько раз;
9. материалы по ценам выше розничных без согласованной наценки;
10. работы, которых нет в проекте или задании;
11. в нормативной смете — ремонтные расценки там, где выполняется новое строительство, или наоборот;
12. накладные расходы и прибыль начислены на материалы или дважды.

Проверка цен и расценок

Для частной сметы сравните цены работ с предложениями двух-трёх других подрядчиков вашего региона, а цены материалов — с прайсами крупных поставщиков. Разница в 10–15% нормальна: она объясняется квалификацией бригады, гарантией, сроками. Если разница в разы, ищите причину — возможно, в цену заложены материалы или работы, которых нет у конкурентов, а возможно, это просто завышение. Сравнивать корректно только цены за одинаковую единицу и одинаковый состав работ: «штукатурка по маякам» и «штукатурка без маяков» — разные работы с разной ценой.

Для государственной сметы проверка строже. Нужно сверить шифры норм ГЭСН с видом и составом работ, сметные цены ресурсов и индексы — с данными ФГИС ЦС нужного квартала, нормативы накладных расходов и сметной прибыли — с методиками 812/пр и 774/пр, а цены по конъюнктурному анализу — с коммерческими предложениями.

Как говорить с подрядчиком о найденных завышениях

Найденные ошибки лучше обсуждать предметно, по позициям. Составьте список: номер позиции, что указано в смете, что должно быть и почему. Например: «Позиция 14, штукатурка стен — 312 м², по ведомости помещений площадь стен за вычетом проёмов 248 м²». Такой разговор ведётся о цифрах, а не о доверии. Список удобно передать подрядчику заранее, чтобы он успел проверить свои расчёты, и обсуждать уже ответы по каждой позиции.

Добросовестный подрядчик обычно исправляет смету или объясняет расхождение технологией — и иногда он прав. Если же ответы сводятся к «у всех так» и «по-другому не делаем», это тоже результат проверки: вы узнали о подрядчике важное ещё до начала работ.

Проверка материалов и норм расхода

Материалы — вторая по величине часть сметы после работ, а в ремонте с дорогой отделкой нередко первая. Проверять их нужно по трём параметрам: количество, марка и цена.

Количество сверяйте с нормами расхода производителя и разумным запасом на подрезку. Например, расход штукатурной смеси зависит от толщины слоя, расход плиточного клея — от размера плитки и зубчатого шпателя, количество кровельного покрытия — от сложности кровли. Если в смете материал заложен с двукратным запасом, спросите, на чём основан расчёт.

Марку проверяйте по проекту или вашему выбору: замена дорогого материала на дешёвый аналог при сохранении цены — классический способ увеличить маржу. Цены сравните с прайсами двух-трёх поставщиков на ту же дату. Если подрядчик закупает материалы сам, договоритесь о порядке подтверждения цены — чеками или счетами поставщиков.

Когда нужна независимая проверка сметы

Самостоятельная проверка хорошо работает для ремонта квартиры с понятным набором работ. Независимого сметчика стоит привлечь, если:

• сумма сметы значительна, а у вас нет времени разбирать сотни позиций;
• смета составлена в нормативной базе (ГЭСН, ФЕР, ТЕР) и вы не уверены в применении норм и индексов;
• смета будет приложена к договору с твёрдой ценой или к кредиту;
• нужно официальное заключение для переговоров, претензии или суда;
• это бюджетный объект и смета идёт на экспертизу или в обоснование НМЦК.

Что вы получаете при проверке в Сметнофф

Мы проверяем объёмы по проекту или обмерам, расценки и цены, коэффициенты, накладные расходы и налоги. Результат — заключение с перечнем замечаний по позициям, суммой выявленного завышения или недоучёта и, при необходимости, исправленная смета. Заключение можно передать подрядчику для исправления сметы или использовать в переговорах о цене договора.

Стоимость проверки сметы — от 35 500 ₽. Если по итогам проверки выяснится, что смету проще составить заново, мы предложим этот вариант: смету на частный дом или государственную смету. Цены на все услуги — на странице прайс.